房地产投机（房地产投拓 ：看懂四张图、八指标，拿对地！）
一份拿地投资分析报告，少则几十页，多则上百页。在有限的时间内，是很难一页页的翻阅，并去有效分析这么多内容。因此，这就要求房地产投拓人员必须具备在最短时间里筛选查阅重要信息、最关键的数据和指标以及最短时间做出判断的能力，在无数的无效页里pick重点页，并进行分析。
其实一份拿地投资分析报告中最应该关注的是四张图以及八个指标，这也是很多公司的拿地卡位最关注的指标。
四张图
拿地投资分析报告中最重要的、能影响拿地决策的四张图，基本上有经验的人只要看了，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上就了然于胸。
一、区位图
最直观的的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。
房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。
第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。
二、现状航拍图
这是一张非常影响老板决断的图，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。
现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点：
1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。
2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。
3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。
三、土地价格图
这张图，一般被认为是四图中最重要的，区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整，但是市场对土地价格的反应骗不了人。
土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。
有经验的人运用这张图，通过比较现时点的市场热度与对标地块成交时点的市场热度、本地块的区位与对标地块区位的大致对比、地块容积率商住比等指标的对比、是否有非市场化地价决定因素（设条件、熔断摇号等），只要不要漏项，基本上已经能够判定这块地现时点的合理地价了。
四、房价及存量图
房价图配上存量去化表格，基本上可以看得清楚目标地块的现时点价格，以及未来的价格上涨潜力。
一般来讲，目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的，但是当周边的存量小、月均去化量大的时候，一定是有涨价压力的，此时，就适合走激进的定价策略；反之，则要考虑是否要承担一定的跌价风险。
这张图一般是和土地价格图配合起来使用的，反应了一种房价和地价的比例，其实也是对市场热度的一种反馈。市场热度高的时候，成交的土地楼板价往往会接近甚至和周边房价持平，如果要去参加竞价一般不可能捡漏，想拿下就需要有拍到房价的勇气，决策者也需要这张表来统筹考虑下是否需要承担风险。
小结：一般而言，一个合格的投资人员，只看以上四张图，结合项目的规划指标和商务条件，也应该对一个项目的好坏有了自己的初步判断。
八指标
一、城市经济
经济主要看城市GDP在省内的总量排名，更应看重经济增速排名。增长速度代表着城市发展的活力，也是去哪个城市拿地参考的一个重要指标。
二、土地价值综合评定
土地具有稀缺和投入一次性，所以说破天，也是地段最重要。未来的规划，也不要看的太远，除非项目是跨越一个小年的（3年），否则开盘一般就是6-8个月，清盘一般20个月，所以还是看当下。
地段主要看学区和交通，商业配套，三者之中看重学区。
一般通过区位属性、区域价值、资源价值、地块交通、土地属性的分析得出类似以下结论，那么我们只看这个结论，或者叫输入土地价值综合评定表：
由此来判断该地块，适合做刚需，改善，高档等。
三、是否符合高周转的条件
项目预售条件、开发报建周期；
土地款支付比例及周期；
地块是否为净地出让，不是净地是否影响项目首期开盘进度；
项目地质情况是否复杂，桩基础深度及土方量；
项目是否有污染，是否涉及环境治理；
项目是否已实现三通一平或七通一平；
项目是否可套用公司成熟产品线；
项目是否存在硬伤，例如日照、文物限高等。
四、存量、去化和推地计划
市场存量：注意隐形库存，在深耕城市中，是可以自行累计统计的。
区块存量：同上
在土地出让时，就做好统计，后续跟踪开盘、销售情况，以及去化周期。
推地计划：市场存量和推地计划决定了中短期市场的走势，以及项目稀缺程度。
五、人口
常住与户籍人口比-人口流出和流入状态
周边乡镇人口净减少的速度与本城市人口净增加的速度：
可以考量本级城市被更高级城市人口的吸附和本级城市吸附能级更低的城市之间的关系，随着城镇化的推进，一些小的乡镇人口逐渐向更高级别城市迁移。
六、客户需求和产品设置
卖的最快的面积段：过去房价相对理性的时候，买房普遍喜欢大户型，最近几年随着房价的快速上涨，小户型越来越受到欢迎，实际这体现的是客户的总价接受度，所以要站在客户的角度看，不要觉得自己有钱，自己要住大房子，客户也是这样子，要看产品所在的地段、客群综合考量。
卖的最快的户型：同样的面积段，到底是几房，如果没有新盘更多的参考，还是要多关注二手房的成交。
装修接受度：不是所有的房子都需要装修，也可以把外场做的好一些，同样提升品牌。
其他：有的客户喜欢大开发商，那么就走合作模式等等。
七、贷地比和地贷比
货地比=货值/土地款
计算口径：
第一种是全土地款口径；
第二种是根据实际支付的土地款口径，比如合作项目，土地款是5亿，实际支付2.5亿，那么这个货地比还要翻倍。
货地比越高，意味着这块地的土地性价比越高，用少量的资金撬动巨量的货值。如下为几个城市的货地比参考：
地贷比=土地款/贷款金额
地贷比越小，融资越多，放大资金杠杆，有利于公司的现金流。但是这里还是区别市场上行期和下行期，以及融资的成本和还款周期。
八、投资收益评估
其他：商业和车位的售价是否是保守估价，自持的经营策略等。
2019房地产土地价值研判、开发项目测算、
项目并购与合作开发全程实操
课程背景
大数据、智能化时代，人们生活的各个领域都在发生着快速而深刻的变革。不可避免的，大数据与人工智能已走入房地产行业，并迈出了变革性进步。一些用以记录客户购房时最看重的内容--项目区位及周边配套设施、房产位置及产品特性、单位面积与售价、物业收费及升值空间等等。这个数据有助于确定房产的预测价值，便于开发商对多种竞争要素、便利设施及产品建造标准等多可选项，进行成本效益分析，并用于指导前期土地获取、营销策划、产品规划、成本控制、投融资，后期的工程管理、盈利保障与物业服务。
随着大数据时代下房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产企业越来越重视前期的土地获取，土地价值评估、项目的可行性分析以及拿地阶段项目测算方式与技巧，如何进行地块属性研究和精准测算并提升企业利润，越来越成为优秀房企开发前期工作的必备技能。
本课程梳理、分析了数家标杆地产的成功案例，总结了多位职业经理人二十多年来的工作实践数据，对房地产投资拿地整个过程的土地价值进行解读、分析和研判，并对标杆企业的拿地前后的项目测算计算方式和技巧进行分析总结，让房地产行业的投资拓展、成本、财务和策划、规划人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握，以成功案例和失败教训为镜，以标杆企业为对标坐标，在大数据广泛应用的发展机遇和不断竞争与变革的形势下，根据自己企业的特点，有所为和有所不为，作出最优是抉择决策。
【课程收益】
1、了解房地产企业投资拿地的一般规律和黄金法则，提高定性分析及定量测算的技巧；
2、顺应天时、地利、人和，了解投资拿地新法，掌握新项目拿地前后测算、精算的重点、难点和关键点，避免常规错误的发生；
3、掌握土地价值判断的技术逻辑与计算方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目建议书和可研报告提高拿地方案的实操本领；
4、领会并掌握标杆房地产企业拿地研判技巧和项目测算方法，结合自己公司特质，有效嫁接和合理借鉴。
5、看地测评的方式及各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避和管控？
6、培养和留住前期投资拓展和策划规划的核心人才，进而精准提升企业的开发利润。
【课程对象】
房地产企业高管、企业投资部门负责人、投资经理、成本和财务经理、设计研发及工程经理等。
讲师简介
杨老师华夏瑞博商学院实战讲师 高级工程师，国家一级注册建筑师，东南大学工学硕士，南京大学MBA。18年房地产企业从业经历，国内地产开发建设和运营管理的资深专家，4年多的PPP项目投资运营管理。现供职于中国通用技术咨询公司地产研发中心负责人。
曾在多家房地产企业负责技术研发和业务管理工作，服务过的企业有新城控股集团，江苏九洲投资集团，江苏国信地产，苏宁环球集团，百胜麒麟〔南京〕建设发展有限公司，江苏亚东房地产建发集团等，担任过多家地产集团公司的项目和技术负责人。在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目前期报建、拿地拓展和运营管控方面的统筹协调工作。精通本行业的专业技能，擅长于技术管理，尤其是开发项目前期的营销策划定位和规划设计，开发中期的工程质量和成本采购招投标管理，开发后期的竣验交付与物业管理，也就是地产开发的全程精细化管理。最擅长的领域应该是住宅小区（4个2000亩大盘开发经验），商业和旅游地产（3个20多万平米综合体，和4个五星级酒店的参与及操盘营造经历）
课程大纲
第一部分：土地估价方法与房地产估价方法
一、宗地地价评估基本方法与预测
1、收益还原法
2、市场比较法
3、成本逼近法
4、剩余法
5、基准地价系数修正法
案例：xx市大数据下的土地与房屋成交量的预测
二、房地产评估基本方法
1、市场比较法
2、收益法
3、成本法
4、假设开发法
5、基准地价修正法
案例：基准地价修正法如何对土地和房产价值进行判断？
第二部分：地块价值判断--项目建议书与可研报告的编制
一、地块属性研究
1、做好地块属性研究的三个问题？
（一）如何看地？
（二）项目地块的属性？
（三）看问题的方法？
2、如何拿地？
（一）拿地的两种方式
（二）看地拿地时要注意的几个问题：
（三）拿地新法（天时地利人和）解析
（四）土地获取黄金法则总体思维框架（定性）
3、土地价值研判的意义及目的
（一）地块研究到底是要研究什么？
（二）地块的区位分析的三个基本层面（城市、区域、地段）
（三）意义：①发现地块本身的优势和劣势所在，②明确地块的产品适宜性
（四）目的:为项目的定位奠定重要依据
4、XX标杆地产成功模式的借鉴
（一）土地土地要素构成基础与分析
（二）传统开发流程及以客户为导向的开发流程
（三）七对眼睛能解决什么问题？
案例解析：项目拓展相关经验借鉴（产品、客户、土地之间的内在逻辑）
土地储备结构与决策评判
案例：XX新晋20强地产的三个“漏斗”决策依据与要点
土地储备结构与优质低价土地的选择
土地获取方式的常规与非常规操作方式
房地产项目前期拿地投资决策
（一）企业投资战略和惯性
（二）如何选城市--城市评价标准和指标体系
（三）企业自身产品定位-“有所为和不为”
（四）有准备拿地有选择布局
（五）前期投资测算定位和风险控制
案例：如何判读估价报告与实例点评
二、竞争分析和土地评估
1.土地市场分析
2地块考察和分析
考察报表：宗地社会条件调查表和自然条件调查表等
3.区域市场分析
4.竞争楼盘分析
考察报表：市场调研任务书
5.项目定位七步骤
案例：地块现场考察的主要关注点
6.项目获取需要关注的六大风险：
调研报表：项目获取风险评估表
案例分析：2019房地产项目尽职调查
三、地块投资的决策核心：产品规划
1.企业自身产品密切相关的产品规划模板设计
2.投资（或研发）部门如何进行设计强排？
3.如何通过产品规划实现项目销售总额、销售利润最大化？
实操案例：xx收并购项目的最优化强排方法的介绍和实践
四、地块投资的决策依据：财务分析
1、项目建设计划和成本构成
2、项目销售计划和收入估算
3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
4．项目投资建议书
5．简要实用的可行性报告的编制要求和问题点
案例解析：XX项目的可行性报告的编制要点
第三部分：房地产企业拿地实操技能
思考一：项目利润是怎么计算出来的？
思考二：需要哪些要素投入房地产开发和经营？
思考三：什么样的房地产才能算好项目（投入/产出、付出/回报）
思考四：如何掌握项目经济评价中测算要点及其在决策中的作用
一、土地市场
1、市场基本面分析
2、竞争分析及延伸理解
3.产品分析与常见拿地模式及案例
1）、政府主导模式，成功案例：广东惠州xx科技小镇的选择与攻坚
2）、企业主导模式，成功案例：A、碧桂园评价土地的两大核心工具，
B、标杆地产xx项目拓展相关经验
二、 房地产企业拿地方式
1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十种方式：
招拍挂介绍（二种方式）
土地转让介绍（一种方式）
股权转让介绍（四种方式）
合作经营介绍（二种方式）
委托代建介绍 （一种方式）
2. 品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略
1）融创的收并购模式
2）万科的模式
3）碧桂园的模式
4） 常见企业勾地技巧、门槛条件设置
3．非招拍挂的三种最常见的拿地方式
（1）、股权转让，万科大宗购并南都集团案例
（2）、合伙成立项目公司
（3）、以联合开发的名义
4.其他拿地方式的局限性
（4）、兼并或合并，中交并购绿城案例
（5）、在建项目转让 ，南京xx小镇转让案例
（6）、股权托管
（7）、变更用地类型
（8）、染指“插花规划”
5.房地产并购实务及案例分析
（1）、法规政策
（2）、交易结构
（3）、尽职调查
（4）、交易文件
讨论与点评：什么是适合企业自身拿地条件的最佳方式？
三、房地产项目测算的基本知识（测算意义、思路、假设）
1、测算意义（测算必要性/测算作用/测算精度要求）
2、测算思路（融资计划/成本/收入/税收/利润等）
3、测算假设（模拟开发进程/财务评价）
四、项目投资
1、投资成本费用
①土地费用（土地征收拆迁费/土地出让地价款/土地转让费/土地租用费/土地投资折价）
②前期工程费
③房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）
④期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）
⑤开发期间税费
⑥其他费用
⑦不可预见费等
小结：开发建设费用投资估算表
项目收入：项目收入的关键要素（收入估算/开发方案/租售方案及价格）
①开发计划
②销售计划：某项目案例
③价格估算：市场比较法/成本法及某案例：价格估算及预测表
④租售收入及某项目案例
⑤税费估算与税费表
⑥税费估算：土地增值税与“营改增”后的房地产行业具体规定及注意事项
3、项目利润
①利润的基本概念：
资金价值/现金流量（经营、投资、筹资活动）/现金量与利润的关系/经济评价指标等
②核心指标：内部收益率（财务内部收益率的计算）/销售净利率/财务净现值/投资回收期
③参考指标：
（一）地价支付贴现比及xx城市花园项目案例
（二）启动资金获利倍数
（三）销售毛利率
（四）资金峰值比例
（五）获利指数（现值指数）
4、相关分析
①盈亏平衡分析（本、量、利分析）
②敏感性分析（步骤及案例）
重点说明
①经济评价的常见误区
②经济评价报告步骤
③指标体系说明
④填报模版参考
案例：XXXXX项目投资分析报告
五、经济测算表格分析
1、测算参数
2、项目盈利预测
3、现金流预测
案例：XXXXX项目节点计划编制模板
案例：xx产业地产拿地的财务成本分析
第四部分：房地产企业各种实操拿地模式的风险
1、 二级市场拿地方式实操及风险防范
2、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
3、股权收购获取项目实操及风险防范
第五部分：房地产合作开发与项目并购
一、合作开发投资架构模式
项目公司模式
以DPP（合伙形式）进行项目开发模式
以房地产信托投资基金进行项目开发模式
碧桂园等房企合作开发模式解析
二、合作开发，营改增后优化投资进入和退出方式设计
投资进入方式（直接增资、土地评估后增资、股权转让、联合拿地、借款）
不同投资进入方式的财税问题解析
投资退出方式解析
三、项目并购是重要的价值管理
并购如何提升公司股权的价值
房地产证券化有哪些模式
不同证券化模式的盈利模式差异
为什么价值管理是一种创新的盈利模式
如何通过项目收购实现价值管理和企业变革
四、房地产项目并购必须掌握的基础知识
房地产转让的条件是什么？
完成项目并购可以采用的方式（资产收购、股权收购、企业合并等）
不同并购方式的主要差异（风险、项目时间节点、价格、税费）
五、房地产项目并购意向书的谈签重点
并购意向书应主要签订什么内容
并购诚意金处理的关键是什么
六、尽职调查的重点内容
项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容
尽调未到主管部门审查原件
尽调报告未进行法律评价和提出建议
未到项目现场进行核查
七、房地产项目并购的主要疑难问题
签约主体问题
或有债务的处理问题
担保人的资信问题（人保与物保关系）
瑕疵出资股东的股权问题
未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题
工程结算报告争议问题
并购交接
八、并购估值
如何处理财务数据
常见的估值方法（资产价值法、现金流折现估价法、相对价值法、实物期权法、剩余收益法）
价值调整（对赌协议的定价和价值）
九、项目并购后的运营监管重点
重点监控的项目内部事项
资金支出与项目收入监管
合同监管
工程监管
会计监管
十、并购中应重点关注的财税问题
并购主要涉及哪些税收
有关重组的税收政策体系（原则、增值税、土地增值税、所得税、契税、印花税）
资产收购和股权收购哪个税负更低
债转股需要特别注意哪些财务问题
如何开展并购重组的税收筹划，降低并购税收成本
案例1：某地产公司收购土地的案例解析
案例2：某上市公司吸收合并经典案例解析
第六部分：如何展现和提升企业的“拿地能力”? 投资部门地位和使命
1、房地产企业开发模式的分析
2、房地产企业开发模式对投资拿地的影响
3、如何提升企业的“拿地能力”?
1）综合能力的积累
2)合理的项目信息来源
3)了解及研究政府规划动向
4)品牌价值
5）开发思路的引导性
6）提高资金解决能力
分析讨论：企业自身的开发模式是什么？对投资拿地有什么要求和避讳？
4、房地产投资部门的龙头地位和工作使命
1）地块投资在企业系统中的地位
2）国内标杆房地产的投资管理方式和组织架构
3）投资经理需要掌握的基本技能
4）公司的目标和投资部的任务分解
5）房企投资部门的年度目标是什么？实现目标的路径是什么？
案例：若干实操收并购拿地分享与答疑互动
课程说明
【主办机构】华夏瑞博商学院
【培训时间】2019年12月21-22日北京 （详见报道通知）
【培训费用】人民币4800元/人 含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
（会员卡消费可享受折扣优惠，5位以上建议办理会员卡）
【联系人】曹老师15264846752（同微信）
【电子邮箱】515859960@qq.com
备注：华夏瑞博商学院课程均以长期跟踪案例为素材；与您分享真正的实操经验！本课题可赴企业定制内训！
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· 项目管理：2019年12月21-22日（成都） 房地产项目复盘（后评估）及房企管理提升之道处
· 人力资源：2019年12月21-22日（南京）标杆地产职务职级体系构建、岗位价值评估、薪酬体系设计、员工保留与员工激励
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