龙华区樟坑一区（智库报告 ▎实现“像造汽车一样建房子”：深圳市龙华区樟坑径保障房项目经验调研报告）
全国首个高层混凝土模块化保障房项目顺利落成，实现“像造汽车一样建房子”
——深圳市龙华区樟坑径保障房项目经验调研报告
本报告执笔 刘珊内容摘要：习近平总书记指出：“推动形成绿色发展和生活方式，是发展观的一场深刻革命”。目前，全国各地正积极加快推进建筑业转型升级和绿色高质量发展，以新型建筑工业化为基础，以智能建造为引擎，促进实现工业化、绿色化和智能化的发展目标。其中，模块化建筑是高度集成的代表性产品之一。
2023年6月27日，全国首个高层混凝土模块化保障房项目在深圳竣工，历时365天，用时仅为传统建造方式的三分之一，是国内建造速度最快、工业化、集成化程度最高的高层保障性住房项目。建筑杂志社调研组近日赴深圳实地调研了该项目，并参观了项目EPC总承包单位中建海龙科技有限公司的装配式建筑4.0工厂。本文重点对混凝土模块化集成建筑技术体系、樟坑径保障房项目建造过程和建设经验进行总结介绍。
关键词：混凝土模块化集成建筑；高层；总结分析
一、项目概况
深圳市龙华区樟坑径保障房项目用地面积2.4万㎡，总建筑面积17.3万㎡，规划建造了5栋地下3层、地上28层、高度99.7m的装配化装修人才保障房，可为深圳市提供2740套租赁住房。项目由深圳市住房和建设局统筹指导，建设单位为深圳市人才安居集团有限公司，EPC总承包单位为中海建筑有限公司和中建海龙科技有限公司，项目总工期365天，于2023年6月27日竣工交付。
图1 项目航拍图
该项目是国内首次在高层建筑应用混凝土模块化建筑技术建设的项目，采用了中建海龙自主研发的MiC(Modular Integrated Construction，模块化集成建筑）建造方式，通过“科研创新+信息化+设计、生产、物流、施工一体化”打造了工业化、绿色化和智能化深度融合的示范样本。项目具有以下特点：
1. 模块化集成建造方式大幅缩短建造时间
该项目将建筑整体拆分为独立空间单元，每个空间单元的结构、装修、水电、设备管线、卫浴设施等绝大部分元素在工厂内完成，项目从进场开工到交付使用，整个项目建设周期一年，比传统建造方式减少工期一年半到两年左右。
2. 科学严谨确保技术体系安全可靠
为全力突破混凝土模块技术高层应用瓶颈，建设单位依托多年承担我国香港地区高层模块化项目建设经验，开展了14项重大课题研究攻关项目，包括结构抗震实验、结构监测与损伤评估等。该技术体系是采用现浇剪力墙体系+模块化集成建筑技术，受力构件全现浇，钢筋全连接，抗震性能安全储备超15%，建筑结构受力性能完全满足现有国家规范的要求，确保技术体系安全可靠。
3. 工业化生产助力住房高品质
作为工业化集成度最高的高层保障性住房项目，所有模块生产在中建海龙工厂自动化生产线由全自动焊接机器人完成，通过标准化、一体化的生产方式，保障混凝土模块工艺质量的稳定性，将模块建造精度误差控制在毫米级，并运用外窗反打等工业化手段杜绝外窗漏水隐患。项目采用陶粒混凝土的轻质隔墙，相较于普通混凝土可有效改善房间保温隔热性能。夹心墙体结构可较传统住宅项目有效降低噪声8-10分贝。
图2 工厂自动化生产模块单元
图3 样板间实拍图
4. 数字化交付确保全生命周期智能管理
项目作为全国首个BIM（建筑信息模型）全生命周期数字化交付高层混凝土模块化建筑项目，是智能建造与建筑工业化协同发展的示范工程，项目将建筑技术与先进制造业和新一代信息技术融合创新，实现工程建设从建造、制造到智造的转变。项目开发应用了行业领先的C-SMART智慧工地系统，实现了BIM设计平台、MES制造执行系统、QMS质量管理系统、WMS智慧仓储物流系统的多平台、全环节数字联通，通过运用数字化手段，实现数字设计、智能生产、智慧运输、智能施工、智慧运维。
图4 全过程BIM正向设计
5. 绿色建造助力“双碳”目标达成
与传统建造方式对比，该项目在废弃物、材料损耗、碳排放、能耗、水耗、污水、扬尘、噪音8个指标上取得低碳、环保的显著成效，建造阶段减少碳排放约4190吨，相当于约22万棵树一年吸收的碳排放量。同时，项目还可节省50%以上现场用工量，减少超过75%的建筑废弃物与25%以上的材料浪费。
二、主要经验做法
（一）政策引领，先行先试着力打造“深圳品牌”
2022年，深圳市入选全国智能建造试点城市，作为先行示范区，深圳从市政府到市、区各级主管部门高度重视新型建筑工业化与智能建造的推广应用。市政府印发《深圳市加快推进现代建筑业高质量发展的若干措施的通知》提出“打造具有高科技含量的现代建筑业，推动向知识密集型、资金密集型产业转型升级，以新型建筑工业化为载体，以智能建造为引擎，加快模块化建筑产品研发和推广应用”。为打造数字建造、智慧建造、绿色建造为一体的“深圳品牌”，深圳龙华区樟坑径保障房项目正是在这样的背景下孕育而生的，先行先试采用了“标准化+工业化+数字化+智慧化+绿色化”解决方案。
（二）模块化建筑技术集成度高，实现生产工厂化
MiC建造方式将建筑拆分为模块化“单元”，在工厂内高效完成各个模块的生产，在现场通过可靠连接技术快速组合拼装成建筑整体，是装配式建筑的最高表现形式。该技术体系实现了把建筑“从工地搬进工厂”，并已成熟应用于酒店、公寓、住宅、安置房、学校、医院、电梯等多种建筑场景，实现了“像造汽车一样造房子”。
（三）数字化助力实现精益生产和精益建造
1. 标准化设计。项目以BIM正向设计整合方案、建筑、结构、给排水、暖通、电气六大专业，将项目的混凝土结构高层模块拆分、装修拆分、预制拆分等前置，使设计与生产紧密结合，实现快速制造与快速建造的融合。
图5 模块单元质检过程自动化、规范化、高效化
2. 智能制造。模块化集成建筑技术把建筑从工地搬进工厂，变立体垂直作业为水平流水作业，现场地下施工与工厂模块生产同时启动，打破了生产顺序的空间约束。利用BIM装配式编码体系，每个混凝土模块有唯一的二维码，生产制造阶段实现全过程信息跟踪，可多工厂协同、多工序联动、追溯管理，实现数据采集“移动化”，生产预警“智能化”，决策调度“线上化”。
图6 模块单元调度运输
3. 精准调度。基于模块化集成建筑的全过程施工管理系统，实现地盘需求和工厂发货的实时联动，对运输车辆精准调度。例如，有了信息化管理系统赋能，每辆运输模块的大型卡车在现场等待时间平均只有6分钟，一般情况下，模块到场即可进入吊装环节，极大地提升了运输和施工效率。
4. 智慧管理。实现地盘工友考勤、住宿、安全质量表现、工资发放等“一码通”智慧化管理。项目应用鹰眼AR实景地图，24小时AI智能识别，自动预警工地不安全行为。智能无人机自动飞行可即时获取检测数据，结合BIM进度管理系统，辅助全方位掌控项目进度。
图7 混凝土模块吊装
图8 智慧管理系统
5.溯源管理。项目建立数字化成果交付、审查和存档管理体系，为后期的项目运维服务提供重要的数据支撑。
（四）创新机制，全面应用“IPMT+EPC+监理”模式
1.项目采用上下协同，IPMT一体化项目管理。项目建设联合管理团队，由市住房和城乡建设局、龙华区政府及区主要10个相关部门、人才安居集团和中海建筑、中建海龙成立专项工作专班，龙华区主要领导任专班主任，在项目的实施过程中尤其是前期勘察、场平、以及报建阶段起到了关键作用，大大提升了项目的实施效率。项目组、监理、EPC总承包单位三线并行、三级联动、矩阵式管理，全面系统有序推进项目建设。
2.横向拉通，EPC深度一体化管理。项目采用EPC发包模式，充分发挥中建海龙和中海建筑在设计、工厂、施工的一体化管理优势，通过优化整体管理阶段实施方案，实现设计、采购、生产、施工、装修等各个阶段合理交叉和协调，有效解决各环节衔接问题，节约了大量宝贵时间。
3.“大项目管理、小分包配合”提升项目管控能力。项目引入中建海龙在香港地区的先进项目管理经验，采取大项目管理小分包配合方式，体现了强大的项目管理能力，实现对项目全过程的精准计划、组织、指导与控制。
三、示范效果
本项目对助力深圳打造新型建筑工业化“深圳建造”品牌，推进智能建造与新型建筑工业化协同发展起到重要示范作用，对于我国建筑业高质量发展有着重要引领意义。
社会各界高度关注和认可。本项目自开工建设以来，持续受到住房和城乡建设部、广东省、深圳市各级领导及行业专家的关注及认可，先后举办了省市级两场项目现场观摩会，接待了来自全国各地的参观考察356场，累计接待5150人次。受到人民日报、新华社、光明日报、中央人民电视总台等媒体集中报道50余次。中国工程院院士丁烈云认为，该项目达到世界一流建造水平。
创造了“三个全国第一”：全国第一个混凝土模块化高层建筑、全国第一快高层保障性住房建设项目、全国第一个BIM全生命周期数字化交付模块化建筑项目，推动形成一系列国内领先、国际先进的行业标准。荣获2022年深圳市第一批模块化建筑试点项目、2023年广东省及深圳市级装配式建筑观摩项目以及2022年深圳市装配式建筑示范工程，成为中建海龙在保障性住房领域充分彰显“深圳速度、深圳标准、深圳设计、深圳质量”的标杆试点项目。
四、行业启示及建议
模块化集成建筑是当前最先进的装配式建筑形式之一，标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修等综合优势明显，具备快速建造、绿色环保、经济高效、智慧集成等优势，体现了像造汽车一样造房子，成为助力新型建筑工业化发展和建筑业低碳转型升级的重要手段和关键利器。结合实地调研和座谈交流情况，对加快模块集成建筑建造方式的应用和推广提出以下建议：
（一）鼓励科技创新。科技赋能住宅，打造好房子需要运用数字化的手段，使房子成为科技集成应用的重要载体。建议在智能建造试点城市，通过具有规模的示范项目促进模块化建筑技术的迭代和成熟，实现科技对建筑业供应链、建造技术、建造管理全方位赋能，形成建筑科技应用成果的完整体系。
（二）加大宣传力度。进一步研究该技术体系的综合优势、适应场景和建筑类型发展趋势。择机在项目所在地召开观摩会，加大宣传和推广力度，带动新型建筑工业化向更高标准、高质量看齐，真正实现提质增效目标。
（三）出台激励政策。企业建议通过容积率豁免等政策，吸引更多市场主体参与推动模块化等绿色建筑创新发展，为模块化发展提供有利的政策环境，促使形成一批模块化建筑经典案例。参照新能源汽车等行业培育政策，对模块化建筑项目提供一定的奖补资金。对于政府投资的保障房等项目，划定一定比例项目采用模块化技术，最终形成多主体参与的差异化模块化建筑技术集群，促进工业化建造项目引领高品质发展。
（四）推出现房销售试点。发挥模块化房屋快速建造的优势，推出标准化、装配化装修、现房销售新模式，让百姓“所见即所得”。有利于缩短建设单位房款回流周期，改善企业的资产结构，减轻企业负债压力；更主要是对冲房地产市场暴雷风险情绪，降低百姓对于购买期房的畏惧心理，重拾百姓刚需购房信心。
（五）服务乡村振兴。在全国范围内制定乡村振兴模块化建筑标准产品计划，通过规模效应形成标准化产品生产链条，降低产品成本，更快更好更绿色地为农民建设更安全更舒适的房子。
（六）倡导“优质优价”理念。引导模块化建筑的招投标形式创新，从定额、清单计价+低价中标，向“模块化产品响应需求清单+优质优价”的方式转变，在合理价格范围内鼓励新型建筑技术应用，引导行业不断提高质量和品质。模块化建筑招标应参考项目实际需求、产品品质、项目附加价值等多方面因素，鼓励高新技术在项目实践中进化发展。
（七）培育驰名品牌。针对模块化建筑产品，试水制造业的“型式检验”代替传统检验批次及监理旁站等，减少监督环节对工序的干扰，进一步提升工厂的制造效率和自动化程度。支持生产厂家做大做优品牌，培育国家优质模块化建筑生产厂商及驰名品牌，占领国际市场。
（八）大力推动EPC管理模式。模块化建筑更适用于产品设计、研发、生产及施工总承包于一体的EPC管理模式。支持具有全产业链整合能力的“链长”企业通过数字化手段，以模块化建筑为载体，以EPC综合交付能力促进行业的高质量发展。
报告作者：刘 珊报告审核：文林峰编 辑：崔 阳
