汉阳滨江房子有投资价值吗（汉阳滨江性价比最高的楼盘，下调2282元/平！卓越大江怎么样？）

卓越大江

（汉阳区-汉阳滨江）

4号楼已取证

加推建面约107-117平带装修房源

共239套房源

备案均价约22000元/平

备案价下降约2282元/平

折后价格约19000-21000元/平

部分房源单价1.8万/平左右

前期还有房源可直接认购

预售证：

价格分析：备案价有所下降2282元/平

折后约19000-21000元/平

1、卓越大江本次拿证的4号楼，备案均价约22000元/平，包含2000元/平装修，较8月份拿证的3、6号楼备案价下降了2282元/平，其中装修部分价格下降了约1500元/平，备案价调整幅度很大；与项目4月份首开备案价相比下降了约2673元/平。

卓越大江这个项目的价格也是故事多多，除了这一次备案价直接大幅下降之外，前期还经历了重新备案的情况。因为武汉现阶段对折扣有一定要求，不允许打折力度太大，1号楼最高备案均价曾高达26000元/平。卓越大江将前期1、2号楼未售房源备案价有所回调，但成交价与前期基本一致。

2、据了解，卓越大江4号楼依旧是有折扣的，置业顾问透露大概率是95折，折后单价约19000-21000元/平，前期部分时候还有更劲爆的折扣。虽然说备案价做了调整，但实际成交价格其实与前期基本相当。

团购优惠

中介宣传部分房源单价1.8万/平，很有吸引力。

项目前期折扣力度不小，推出的特价房部分房源甚至单价都不到2万元/平。

不过近期项目方也放出了海报说到12月底折扣将收回5%。

3、本次拿证的4号楼共2个单元，其中1单元整体价格比2单元要低，价格差距约100-1400元/平，大概率是因为1单元的户型朝向和格局不及2单元主流，1单元是L型拐角设计，户型要么是东西朝向，非连廊结构，无法南北通透，因此在价格上略低。

从户型定价来看，本次备案价定价非常不规律，2单元部分户型是中间套贵，部分户型是边套贵。1单元户型定价也没有什么规律，部分楼层是106平户型单价高，又有部分楼层106平单价低。

从楼层定价来看，4号楼1单元共27层、2单元共44层，最高价出现在2单元的34楼和28楼，如107平户型最低价出现在6层，1-5层单价反而更高。楼层价格差也很奇葩，看不懂。

4、项目本次拿证的户型包含建面约107-117平，备案总价区间约213-276万之间，三成首付约64-83万之间，五成首付107-138万之间，均有折扣，实际门槛都会比这个数据要低一些，宣传折后首付55万起。

5、目前，整个汉阳滨江板块折扣力度也很大，靠近三环的几个项目价格基本都是在2万元/平左右，甚至不到2万元/平。卓越大江近2.5环，是现阶段汉阳滨江板块2.5环内最低价，项目的定价，基本符合环线规律。

但是，卓越大江整体户型面积不大，总价优势在滨江板块就更明显了。即使与近三环的招商江山和樾等楼盘比，环线更好，面积相对更小，总价反而有一定优势。

片区房价一览表：

6、汉阳滨江是一个全新的板块，因此片区二手房非常少，卓越大江隔壁正好有一个恒大御景湾。目前，恒大御景湾二手房均价约17803元/平，8月份成交价也在17699-18889元/平之间，部分还能看江，单价比卓越大江便宜了不少！不过，恒大御景湾距高架太近了。

销售情况分析：

开盘至今去化约500套

是汉阳滨江相对热销的楼盘

1、卓越大江4号楼已经拿证，但目前还没开盘，据置业顾问说可以锁定房源了，其实就等同于开盘了，但官方说还没正式开盘，开盘时间待定，但应该不会的很久。

项目发布了拿证的海报：

置业顾问朋友圈：

中介发布的朋友圈都是显示已经开盘了：

6号楼宣传海报：

2、卓越大江2021年4月29日首次开盘至今，已开盘三次，本次拿证是项目第四次获得预售证。

共开盘了3次，截止发稿，项目共推出787套房源，已备案498套房源，在汉阳滨江板块，算是去化还不错的项目。

在统计的月度备案数据榜单中，卓越大江位居汉阳区备案数TOP3，还算是很不错的成绩。

第三次开盘的3、6号楼，其中3号楼备案情况很不错，但6号楼还有大量没备案，也是目前主推的楼栋。

3号楼备案：

6号楼备案：

3、项目关注度还是挺高的，购房群里的讨论也比较多。

购房群截图：

价格及销售信息综合点评：

卓越大江的价格在汉阳滨江算是有一定优势，在武汉三环内滨江中也是非常便宜的，一方面该项目环线位置还不错，比北边越秀、龙湖、金茂价格低，比靠近三环的电建、绿城、招商位置更好。加之项目近期打折力度很大，为了热销不惜血本，低于价格预期，综合有一定性价比优势。同时分销佣金给的很高，因此前期也确实卖的还不错。

另外该项目因为户型都很不大，因此该项目在总价和门槛上就占了优势，武汉各大滨江板块基本很难找到120平以下的户型。甚至门槛比四新很多项目都要低，还是滨江，因此优势还是很明显的。

此外该项目价格与前段时间火爆的万科光澜道价格其实相差不大，很多在白沙洲那边受挫的人也会选择来江对岸汉阳买，其实整体看来，该项目虽然地处滨江，实则还是一个比较刚需定位的项目。汉阳滨江虽然区域利好不如白沙洲多，但从居住舒适度来讲，是完胜白沙洲的，很适合刚需自住。不过该项是卓越地产武汉首秀，能呈现什么品质尚不好说。

房源信息：住宅仅有1栋没拿证

4号楼即将开盘，6号楼直接认购

卓越大江共分两个地块，其中A地块规划以住宅为主，B地块规划以商业为主。A地块规划用地面积约4.4万方，总建筑面积约21万方，计容建筑面积约15.5万方，住宅建筑面积约14.8万方，包含部分公租房。该地块容积率3.49，绿地率30%，总户数1399户，共1502个停车位，车位比约1：1.07。

卓越·大江A地块共由6栋住宅及幼儿园组成，前期推出了1、2、3、6号楼，已去化大半，本次拿证的是4号楼，住宅部分只有5号楼没拿证了，推盘节奏还是蛮快的。

根据平面图显示，项目所有楼栋均为南偏东朝向，三栋楼中间有一条主景观轴，每栋楼都有比较开阔的景观视野。4号楼位于小区西南角，紧邻主干道，会有一定噪音影响。

平面图：

4号楼平面图放大：

项目沙盘图

（4号楼与下图中6号楼格局基本一致）

最新沙盘：

即将开盘的4号楼，共2个单元，1单元27层,2梯3户设计，2单元44层，3梯4户设计，共包含建面约107-117平户型。值得一提的是，6号楼与4号楼户型结构一致，且可直接认购。

D2户型建面约107平，三房两厅两卫：

该户型为4号楼1单元西北角，基本是东西朝向，三开间朝西，书房北向；该户型动静分区明确，客厅带有大阳台且每个房间都有飘窗，但过道有点浪费空间。

B5户型建面约115平 三房两厅两卫

该户型位于4号楼2单元，边户可以实现南北通透，中间户则是局部通透且北边对连廊，三开间朝南，南向大阳台设计，动静分区较好，主卧带有独立卫浴且南北贯通，但过道有一定浪费面积。

B4户型建面约117平 三房两厅两卫

该户型位于4号楼1单元东边单元拼接处，南北通透设计，但北边对着是的小户型的墙，靠天井有局部采光；三开间朝南，动静分区，主卧有独立卫浴，过道有浪费面积。

C2户型建面约117平 三房两厅两卫

该户型位于4号楼1单元西南角，局部南北通透，三开间朝南，动静分区，主卧独立卫浴，次卧有转角飘窗，三面采光。

项目为带装修交付，预计2023年底交房，前期房源交付包含中央空调、全房地暖等。

房源备案信息：

4号楼备案信息：

房源信息点评：

目前主推的以及即将开盘的楼栋，户型设计相对都还比较主流，但1单元的格局和朝向略微尴尬一些。

拿地信息：

片区内低价地块，成交楼面价约8574元/平

2020年9月8日，武汉P（2020）026号地块出让，该地块总体量约31万方，住宅商业各占一半，一线临江！该地块竞买保证金53220万元，起拍总价266080万元，起拍楼面地价8574.7元/平，楼面价约8574.7元/平！最后，该地块由武汉卓澳置业有限公司底价竞得，成交总价266080万元，成交楼面价8574.7元/平。

该地块原址为汉阳钢丝绳厂地块，位于汉阳区鹦鹉大道与四新北路交叉口东北角。

该地块为近2.5环项目，却比近三环的项目地价还要低。例如绿城金地凤起听澜，楼面价为15606元/平，招商江山和樾的楼面价约9872元/平，电建地产·洺悦江湾的楼面价9792元/平，而它们房价约在1.8万+元/平，绿城金地凤起听澜更是高达2万+元/平。相比之下，卓越大江环线更好，不过卓越大江包含50%商业规划，因此住宅实际楼面价也没有看到的这么低。

地块要求：

1、根据拿地条件，该地块居住建面约155155平米，商业建面约155155平米，各占一半。

2、地块建筑布局需要强化滨江天际线整体性塑造，保证与武汉国际博览中心主体建筑协调。

3、地块内需要建一个不小于2000平米的菜市场。

4、地块附近规划有一个加油、加气站。

拿地条件公示：

该地块总体量约31万方，其中住宅和商业各占一半，前期规划图上显示的该地块整体都是商业用地，后来用地性质在2019年底做了调整。调整的主要内容包括：加油站地块东移、西边地块由原来的的商业用地变成住宅用地。这里的加油站用地就是本次挂牌的P（2020）027号地块。

当天，武汉卓澳置业有限公司（卓越集团）还拍了P(2020)027号地块，该地块位于汉阳区滨江大道与四新北路相交道口北侧，公共通道东侧，商服(加油加气站)，现场挂牌。地块规划面积4583平方米，总建面约0.1059万方，竞买保证金2440万元，起拍总价12190万元，起拍楼面地价115644.8元/平，最终底价成交。

P（2020）027号地块：

经查询，武汉卓澳置业有限公司成立于2020年8月9日，根据天眼查信息，发现为深圳卓越和武汉澳马的合资公司，其中卓越占股67%，澳马占股约33%。

卓越集团是深圳的房企，澳马置业是武汉本土房企。

卓越集团1996年，卓越集团成立于深圳，已晋升为中国领先的城市综合运营商之一，截止目前已经布局超过30个城市，这是卓越集团阔别多年后在武汉做的第二个项目，该开发商之前曾开发过盘龙城的卓越蔚蓝海岸项目，一期名为罗纳河谷。

附卓越大江测评如下：

一、区位：汉阳滨江2.5环以外，紧邻国博会展中心

滨江、宜居

卓越大江位于汉阳区鹦鹉大道与四新北路交叉口东北角，是原钢丝绳厂地块，大区位上是汉阳四新板块，也是汉阳滨江，属于武汉二环外三环内，距离三环线约2.4公里，距离二环线约3.6公里，距离杨泗港快速路约300米。周边紧邻武汉国博中心，是一线临江的地块，位置还不错。

卓越大江

位置：

湖北省武汉市汉阳区

项目微观区位：

北边是新五里一路、恒大御景湾、杨泗港快速通道；

西边是鹦鹉大道、湖北省金属材料总公司汉阳分公司、新五里仓库宿舍等；

南边是四新北路、国博中心；

东边是晴川大道、江滩公园、长江。

项目商业和住宅之间有一块公共设施用地，预计为加油加气站。

卫星图：

汉阳滨江楼盘分布图：

区位点评：

1、卓越大江的环线位置还不错，属于汉阳主城区，汉阳滨江片区、新二环附近。

项目区位图：

2、汉阳滨江城市界面较为现代化，项目北面有新港长江城这样的利好规划，南面临近国博中心，不过周边还有一些未落定的老社区（未来有拆迁改造的可能）。从居住角度来讲，还是有一定优势的。区域内以改善新盘为主，且临江，界面干净，道路宽阔，有快速路，较少堵车。不过配套并不是很成熟，没有大型商圈，人口密度也不高。

3、从非自住、楼盘性价比和增值空间来讲，汉阳滨江现阶段发展有限。国博给整个片区发展和居住带来的利好也是非常有限的。区域利好有限且兑现较慢，现阶段也是以住宅为主。由于片区价格较高，因此楼市区域认可度一直不高。

4、项目对于刚需来讲是非常宜居的，周边城市界面好，环境好，临江，江滩也已建成，交通也很方便。

项目周边航拍图：

从项目楼栋看长江及项目商业地块：

周边杨泗港大桥附近的江滩公园已建成：

项目周边恒大御景湾及晴川大道：

鹦鹉大道看项目围挡：

4、同时也在长江主轴范围内，且项目一路之隔的江滩公园已经做好，滨江+江滩公园是项目所在片区的一大优势。

项目东南侧江滩、长江实景图：

江滩公园航拍图：

二、交通：可比较快捷上杨泗港快速路

步行约200米双地铁

自驾：卓越大江周边有国博大道、鹦鹉大道、晴川大道3条纵向主干道，且距杨泗港长江大直线距离约300米，再加上四新北路可以便捷直达四新腹地。整体来说，项目自驾非常快捷，平行路网密度高，且国博大道和杨泗港为快速路，道路新且宽，在周边范围内很少堵车（月湖桥和江汉一桥堵车那没办法）。

目前杨泗港大桥已通车，可以从晴川大道上杨泗港长江大桥下层。周边国博大道为快速路，目前已有高架桥可以连通国博大道。

杨泗港长江大桥：

而且项目无论是在晴川大道还是在鹦鹉大道，都有比较快捷的上杨泗港快速路的匝道，未来如果去武汉三镇，走杨泗港快速路，就是一个不错的选择。

地铁：项目直线距离约200多米就是国博中心北站，可以算是正地铁口楼盘，这里有地铁6号线和地铁11号线（汉阳段规划中）交汇，搭乘地铁6号线可以连通汉阳核心及汉口核心，目前地铁6号线二期最早有望于2021年年底通车。

地铁6号线站点图：

此外，地铁11号线一期已通车，二期在建中，项目所在的四期还在规划中，如果开通后，可以从项目搭乘11号线直达光谷。

此外，地铁6号线未来可与在建地铁12号线在国博中心南站换乘，项目到在建地铁12号线国博中心南站只需地铁一站地，在建地铁12号线是一条环形地铁，可以与经过主城区的大部分地铁线路换乘。

公交：现阶段，项目周边公交主要集中在鹦鹉大道上，未来项目直接到鹦鹉大道，就是鹦鹉大道四新北路站。

鹦鹉大道四新北路站实景图：

交通点评：

项目自驾出行非常快捷，且周边有多条快速路，可快捷直达武汉三镇；现阶段地铁也比较便利，约260米就是地铁6号线国博中心北站，未来还有地铁11号线四期；项目门口也有公交车站。交通出行，是项目的一个亮点。

三、配套：临近杨泗港江滩公园

规划自带大型商业，中学配套暂无定论

商业方面：卓越大江南面是国博中心，目前国博CBD区域内有54万平米武汉国博会展展馆，还建成了洲际酒店等，此外，国博中心还规划建设220米甲级写字楼、酒店、会议中心等。

国博中心与项目区域航拍图：

国博板块商业规划图：

城市留言板消息，国博环球文化中心已基本形成报规方案，下一步将启动商业招商工作。

此外，卓越大江自带约15万方商业规划，周边还有龙湖商业规划等，虽然现阶段周边没有什么大型商业，但项目所在片区，商业规划比较多，主要看什么时候能建、什么时候完工。

“树河金街”商业体规划效果图：

教育方面：项目规划自带一所幼儿园（就是现在的售楼部），周边已有武汉市教科院附属晴川实验小学（原名鹦鹉洲小学）、建港小学、建港中学等。

武汉市教科院附属晴川实验小学，学校在各项硬件配置上全面且先进。

2021年汉阳区中小学划片如下：

医疗方面：项目周边医疗还得依靠四新的医疗配套，与四新泰康同济医院（三甲）直线距离约1.7公里，与中医院直线距离约3.3公里，与亚心医院直线距离约4.4公里。

泰康同济医院实景图：

其它：项目东侧约100米就是杨泗港大桥江滩公园，目前已对外开放，还有一系列健身运动设施。

江滩公园实景图：

配套点评：

项目一线临江，住宅二线临江，江边还有建成的江滩公园，居住环境还不错；片区现阶段没什么商业配套，但规划了不少优质商业，未来有一定发展空间；此外，项目周边有国博中心等大型配套，也是一个亮点。不过教育资源一般。

四、品质：品质规划不错，兑现情况需要等待

卓越集团在深圳比较知名，擅长开发综合体项目，自带高品质配套，单凭配套，就能拉升项目价值。根据规划显示，项目园林规划也比较丰富，有儿童游乐区等。

项目园林规划效果图：

架空层规划效果图：

营销中心实景图：

但目前卓越集团在武汉尚未有交付的项目，因此品质方面还需要时间来验证。

综合点评：

项目优势：

1、卓越大江位于汉阳滨江板块近2.5环的位置，在武汉的环线位置相对较好，且整个项目一线临江，住宅二线临江。区域城市界面好，周边江滩已建成，和同环线位置相比非常宜居。

2、交通是项目的一大优势，项目紧邻晴川大道和鹦鹉大道双主干道，周边还有杨泗港快速路、国博大道等快速通道，自驾出行便捷；项目约200多米就是国博中心北站，有地铁6号线和规划地铁11号线四期。

3、项目规划自带约15万方商业（写字楼为主），南邻国博中心，北面一桥之隔是新港长江城等，商业规划非常丰富。

4、项目在汉阳滨江片单价有一定优势，总价也比较低，有一定性价比。

项目劣势：

1、住宅板块临江不能看江，被项目自身写字楼遮挡了，有点遗憾。

2、项目住宅和商业之间，规划了一个加油加气站。

3、现阶段，项目周边商业配套、生活配套不是很成熟，学校一般。

不利因素展示：

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